Den Wert der Liegenschaft verstehen
Die Potenzial-Analyse bei Immobilien
Die Potenzial-Analyse ist ein zentrales Instrument zur Bewertung von Immobilien, das über die Betrachtung des Ist-Zustands hinausgeht und die Möglichkeiten zur Wertsteigerung durch Verdichtung aufzeigt. Das revidierte Raumplanungsgesetz in der Schweiz fordert eine stärkere Verdichtung nach innen, was viele Gemeinden dazu veranlasst hat, ihre Bau- und Zonenordnungen anzupassen. Dadurch wird in vielen Gebieten eine höhere Bebauung mit einem grösseren «Fussabdruck» ermöglicht. Insbesondere der Wechsel von der Ausnützungsziffer (AZ) zur Überbauungsziffer (ÜZ) ist hier von Bedeutung. Die ÜZ bestimmt, wie viel Fläche einer Parzelle überbaut werden kann und erlaubt es, diese Fläche bis zur zulässigen Höhe für jedes Stockwerk zu replizieren.
Besonders betroffen sind Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser, die vor 1960 erbaut wurden und heute in verdichteten Zonen liegen. Diese Gebäude, ursprünglich auf grossen Grundstücken mit grosszügigen Gärten gebaut, können durch die veränderten Bauvorschriften erheblich erweitert werden. Der Landwert solcher Grundstücke kann dadurch deutlich steigen, oft über den Verkaufswert des bestehenden Gebäudes hinaus.
Der Residualwert entscheidet
Nicht jede Immobilie in einer verdichteten Zone ist für eine Entwicklung geeignet. Der entscheidende Faktor ist der sogenannte Residualwert, der den Nettoertrag eines möglichen Neubauprojekts beschreibt. Um den Residualwert zu berechnen, wird das potenzielle Bauvolumen eines Grundstücks ermittelt, und die möglichen Erlöse aus Vermietung oder Verkauf werden geschätzt. Von diesen Erlösen werden alle Entwicklungskosten abgezogen, einschliesslich Abriss, Bau, Planung, Finanzierung und Risikopuffer. Ist der Residualwert höher als der Verkaufswert im Ist-Zustand, empfiehlt es sich, die Immobilie entweder als Entwicklungsprojekt zu verkaufen oder selbst zu entwickeln.
Welchen Mehrwert liefert die Potenzialanalyse
Ein anschauliches Beispiel zeigt den Nutzen der Potenzial-Analyse: Ein Einfamilienhaus mit einem Marktwert von 2.950.000 CHF wies nach der Analyse ein Potenzial für den Bau von fünf Eigentumswohnungen im Wert von 11 Millionen CHF auf. Nach Abzug der Baukosten ergab sich ein Residualwert von 4.750.000 CHF, was einen Mehrwert von 1.800.000 CHF bedeutete.
Ohne diese Analyse hätten die Eigentümer ihr Grundstück weit unter Wert verkauft. Die Potenzial-Analyse ermöglichte es, das Gewinnpotenzial voll auszuschöpfen und gleichzeitig eine eigene Wohnung im neuen Gebäude zu sichern.
Potenzial-Analyse maximiert Immobilienwert
Der wahre Wert einer Immobilie zeigt sich oft erst durch eine umfassende Potenzial-Analyse. Besonders ältere Gebäude auf grosszügigen Parzellen bieten erhebliche Ausnützungsreserven, die erkannt und bewertet werden müssen. Della Valle Immobilien unterstützt seine Kunden dabei, das Maximum aus einem Immobilienverkauf herauszuholen, indem es eine umfassende Lösung aus einer Hand bietet, die alle steuerlichen, finanziellen und planerischen Aspekte abdeckt.